疫情下商业地产遇寒冬，开发商如何破局寻新机？

2026-01-08 00:22:29

新冠肺炎疫情给商业地产以及零售业带来了极大的冲击，众多的商户面临着生存方面的危机，然而业主方在租金减免以及空置率不断攀升的双重压力状况之下寻觅着出路 。

短期冲击与商户生存困境

疫情致使商场客流急剧减少，商户收入大幅下降，大量依赖线下现金流的餐饮、零售品牌随即陷入困境，尤其是那些原本资金储备匮乏、扩张速度过快的中小企业，现金流断裂成为致使它们垮掉的直接缘由，在2020年初的几个月中，不少知名连锁品牌也传出了关闭店铺的消息。

租金属于商户最大的固定成本当中的一个，虽然好多开发商像万达、华润等带头宣称减免租金，可这仅仅能够缓解一阵子的困难，对商户来讲，没有营业收入，就算减免一部分租金，依旧难以填补人工、存货等别的损失，这样的冲击在疫情严重的城市格外强烈，实体商业曾经陷入停顿 。

业主方的租金压力与空置风险

为共同克服当前艰难时刻，商业地产开发商广泛推行了租金减免的相关政策，尽管其整体数额并没有官方所进行的统计，然而依据全国数千家购物中心的规模来进行估算，减免的金额达到了数百亿元之多，这一情况直接对开发商的短期资金流动以及财务报表产生了影响，特别是对于那些将租金当作主要收入来源的企业而言，冲击表现得尤为显著。

租金被减免之后，更严峻的挑战出现了，那就是商户退租造成了空置率上升。即便疫情有所缓解，部分受损极为严重的品牌也难以实现恢复，进而选择关店以止损。高力国际所做的调查表明，有16%的租户在考虑部分关店 。这也就意味着业主方要面临重新招商的压力，以及租金收入长期下滑的压力。

行业预期与市场调整

有着如高力国际这般的市场分析机构觉得，于疫情结束之后，商业地产市场将会历经一段呈现出一定程度小幅调整情形的时期。那些具备较弱抗风险能力的业态以及品牌会实施收缩举措，甚至于会从市场之中撤离出去。而这对于购物中心那种业态组合而言，将会是一种处于被动状态下的洗牌过程，快餐、娱乐等这类属于体验式消费的形式，其恢复的速度有可能会相对比较缓慢。

可是从长远的角度去看，在业内的人士当中普遍都持有这样一种观点，那就是线下消费的根本基础是不会发生改变的。因为人们最终是需要社交以及实体体验的，所以商业地产的需求是切实存在着的。而短期所经历的阵痛会加快淘汰那些经营状况不好的从业者，从而促使市场朝着更加健康的方向去进行调整。关键之处在于这个调整所延续的过程漫长到何种程度，以及各个相关方怎样去度过面临的艰难困境。

线上渠道的紧急开拓与局限

在疫情那段时期，差不多所有的商业体全都把注意力转向了线上，有超过四成的业主加大了对线上平台的投入力度，去帮助商户开展直播卖货以及社群营销，好多购物中心的APP或者小程序推出了“云购物”功能，想要把线下消费转移到线上 。

然而，这种转移存在着其自身的局限性，线上销售一般情况下往往很难做到将线下体验给完全替代掉，特别是像餐饮、美容这类服务类的业态，与此同时，线上流量方面的竞争是十分激烈的，并不是所有的商户都能够成功实现转型的，对于商业地产来讲，线上更多的只是应急的渠道以及辅助的工具，是没有办法从根本上去解决客流问题的。

疫情后的复苏策略与业态革新

疫情过后，报复性消费极有可能出现在餐饮这一业态之中，被压抑的社交需求将会获得释放，聚餐以及下午茶等方面的消费或许会迎来一波高峰，敏锐的投资者和运营商已然把这个时候当作布局餐饮新品牌或者新模式的时间窗口。

商业地产自身必然得去寻觅差异化经营，单纯的形似 “盒子” 的购物中心吸引力有所降低，业主得引进更多创新业态，像是健康医疗、亲子教育以及户外运动之类的，以此来提升项目竞争力，另外优化租户组合，并引入具备线上线下融合能力的品牌，这成为中长期的关键策略之分呢 。 。 。 。

行业洗牌与未来格局

这场危机促使行业整合加快，资金充裕、运营具备较高专业性的商业管理集团，有接盘那些在疫情里遭受挫折、运营状况不良的物业的机会，行业集中度也许会由于此而得到提高，专业化运营会成为核心竞争力 。

存活的品牌商和运营商，未来得更注重财务健康，以及现金流管理。并且，和业主建立的风险共担合作模式要更紧密，像采用租金与销售额关联的弹性租金，这可能会成为新趋势。唯有更具韧性的商业模式，才能够应对未来的不确定性。

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